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民法典对买卖合同和租赁合同的修改亮点

《民法典》合同编关于买卖合同的变化比较多,另外物权编也有部分内容影响,归纳起来主要有以下几点:


第一,确认无权处分的买卖合同有效。


▣《民法典》第597条规定:


“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”



本条规定吸收了《买卖合同司法解释》第3条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”的规定。


《民法典》将无权处分行为效力与无权处分合同效力相区分,肯定了无权处分不影响买卖合同效力,强调合同效力优先,更凸显诚信原则,对于守约方依据合同约定保护己方利益更为有利。


因为一旦宣告合同无效,守约方在合同中的全部内容设计包括违约赔偿条款等将全部落空,只能依据法律规定追究对方缔约过失责任,而实际情况往往是法定的缔约过失责任比双方约定的违约责任轻很多,违约方多数会通过故意主张合同无效的途径,意图逃脱更严重的惩罚。努力使合同有效,既体现充分尊重当事人双方意思表示,在定分止争时拥有充分依据,也更有利于引导当事人双方通过合同约定更主动保护和行使自身权利。


第二,限制出卖人的免责约定。


▣《民法典》第618条规定:

“当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任,因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的,出卖人无权主张减轻或者免除责任。”



本条规定吸收了《买卖合同司法解释》第32条的规定,将司法解释中的内容以法律的形式予以正式确认,体现了立法者对民事交易中公平及诚信原则的重视。


第三,明确检验期限约定过短以及未约定的处理。


《民法典》第623条和第624条延续了《买卖合同司法解释》第15条和第18条规定的精神。


●一方面,对于一方当事人利用优势地位约定明显过短的检验期限,导致对方当事人实际上难以对标的物进行全面实质检验,显失公平的,该检验期限的约定不能约束对方当事人,而是仅视为买受人对外观瑕疵提出异议的期限。


●另一方面,对于合同未约定检验期限的,通过买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的,推定买受人已经对标的物数量和外观瑕疵进行检验,也符合交易习惯和诚信原则。


第四,明确向第三人履行的检验标准。


《民法典》第624条的规定是关于向第三人履行的检验标准问题,延续了《买卖合同司法解释》第16条的规定。根据合同的相对性原则,出卖人根据买受人的指示,向第三人履行的,若买受人和第三人约定的检验标准不一致,仍然以出卖人和买受人约定的检验标准为准。


第五,当事人可以约定标的物孳息归属。


▣《合同法》第163条规定:

“标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。”



《民法典》强调尊重当事人双方约定,第630条规定:“标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有;交付之后产生的孳息,归买受人所有。但是,当事人另有约定的除外。”


第六,明确分期付款解除合同前的催告义务。


《民法典》第634条规定了分期付款买卖合同中出卖人解除合同前的催告义务。分期付款买卖中,买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一,经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的,出卖人可以解除合同。


本条规定增加了关于出卖人主张解除合同前的催告义务,而不能径行主张解除合同。至于催告的形式,规定未作具体要求,口头、书面、电子数据形式的催告均可。但解除行为涉及合同关系终止,影响较大,建议采取书面方式为宜,以保留证据。


对于何为合理期限,规定仍未予以明确。对于出卖人而言,应尽量在发出的催告通知中明确买受人的付款期限,且付款期限应结合合同内容、交易习惯等综合确定,以避免日后主张解除合同被法院认定为不符合本条规定的解除条件。


第七,明确试用买卖中的默认购买规则及使用费。


《民法典》第638条和第639条延续了《买卖合同司法解释》第41条和第43条规定的精神,对于试用期限内买受人已经支付部分价款或者对标的物实施出卖、出租、设立担保物权等行为的,推定为同意购买。明确对于试用期未约定使用费的,出卖人无权主张使用费。


需注意的是,对于已经支付“部分价款”的比例如何认定,尚待司法实践中进一步明确。


第八,新增调整所有权保留规则。


▣《民法典》第641条规定:

“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权,未经登记,不得对抗善意第三人。”



本条规定是对《合同法》所有权保留规则的进一步补充,也与《民法典》物权编善意取得制度相衔接。


本条规定确立了所有权保留的登记对抗规则,一定程度上将有利于维护交易安全,出卖人只有办理了所有权登记,才能对抗善意第三人。但对于标的物为动产或不易登记的其他财产而言,客观上来说,将导致出卖人的所有权保留权利进一步受限制。此外,本条规定的善意第三人,应当是符合《民法典》物权编第311条规定的第三人。


第九,明确正常经营买受人对抗抵押权的规则。


▣《物权法》第181条规定:

“经当事人书面协议,企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”


 

该条规定有力保护了抵押权人的利益,但对于善意第三人尤其是买受人的合法利益如何保护没有提及,因此《民法典》第404条补充规定:“以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”


该条规定大大强化了对于善意第三人的利益保护。对于买受人而言,该条规定意味着,即使买受人知道某批动产设定了抵押权,但只要支付了合理价款并取得占有该动产,即可以阻断抵押权的追索效力。而且,该规定广泛适用于所有动产抵押情形,对于动产抵押权的影响非常大。


第十,新设动产抵押登记限期优先原则。


▣《民法典》第416条规定:

“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。”



该条款的制定背景是基于大量商事交易中,往往将买卖标的设定为价款担保,但如果先交货后办抵押登记,买受人在实际接收货物后,就存在立刻为第三人设立其他担保物权的可能性,将原出卖人置于因为办理登记时间在后而无法实现担保物权的风险当中,落得财物两空的境地。


因此,《民法典》为出卖人制定了先交货后办抵押登记仍然具有优先权的特别规定,以立法手段促成交易效率的提高。


 

▌《民法典》关于租赁合同的主要变化如下:


第一,明确超期转租不约束出租人。


根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定:

“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”



也就是说,承租人与次承租人之间的合同,如果没有另行约定的,超过出租人与承租人之间的租赁期限的部分,应认定为无效。


▣而《民法典》对此进行了修正,第717条规定:


 

“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。”



按照《民法典》的上述规定,该类合同即使超出了租赁期限部分仍然有效,但对出租人不产生法律约束力。承租人与次承租人之间的合同仍有效,至于合同是否可继续有效履行问题,则属于合同履行及违约救济范畴,承租人与次承租人可在合同框架内予以解决,也彰显了《民法典》合同编鼓励交易的精神。


第二,补充优先购买权内容。


《民法典》第726-728条对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间限制、救济途径等进行了完善和补充,再次肯定了承租人的这一法定权利。


《民法典》明确了承租人优先购买权遭受侵害时,有权请求出租人承担损害赔偿责任,且确认了出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。换言之,承租人不能因损害其优先购买权而主张合同无效。


第三,新增法定优先承租权。


在以往合同实务中,只有合同当事人在合同中作出书面约定,承租人方可主张优先承租权。


▣如《民法典》第734条规定:


 

“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”



该规定将优先承租权从约定权利固化为法定权利,更有利于保障承租人的权益。


但对于行使优先承租权的期限和程序、侵害优先承租权的法律责任等,缺乏明确规定。承租人能否现实地享受该权利,有待于实践中进一步明确。


第四,明确在先设立并已经占有的租赁权可以有效对抗抵押权。


▣《物权法》第190条规定:




“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。



此为“抵押不破租赁”原则的体现。


▣《民法典》对于上述规定的前半段在第405条进一步明确:

“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”



《民法典》同时删除了《物权法》第190条后半段关于抵押权设立后才成立的租赁权不得对抗抵押权的规定。

 

    深圳龙岗区法律顾问孔方律师认为民法典对买卖合同和租赁合同的这些修改点,其实在之前的司法解释中已经有体现,不过在民法典正式生效以后,我们应重视这些亮点。